年报解读：万科的把戏

3月17日晚，万科召开2019年度业绩发布会，2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6％和15.1％；实现销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4％；实现经营性现金净流入456.9亿元。

实事求是的讲，王石时代的万科，是值得尊重的万科。如今的万科，已经泯然众人矣。

王石提出的“轻资产重运营”战略转型，刚刚有了起色，但在业绩导向的继承者带领下，又绕了个圈子，回到了老路上。

什么是轻资产重运营？

所谓轻资产，就是2013年起，王石提出的，万科不再谋求联营楼盘的控制权，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。

这种模式最典型的变化就是营收增幅不明显甚至有下降趋势，但净利润增长，公司分散了经营风险。

当王石离开后，一切有回归了“正轨”。

在万科营收冲上历史新高的时候，郁亮喊出了“活下去”。

一、房地产企业的业绩有多水

房地产企业是最特殊的行业，人们已经习惯的经营模式其实是很不合理的。

举个栗子。

你想去买一辆汽车，跑到4S店，发现销售小姐正笑容可掬的站在一圈汽车模型边上。

你满脸迷惑的走上前，售车小姐说，这款车型是刚刚加推的，您支付全款后，我们就去买铁皮生产，后年4月就可以提车了。

你像看傻X一样看着她。

是的，换个任何行业，都不太可能出现房地产的经营模式：挖个坑就可以收钱卖房了。

这种特殊的经营模式也带来了房地产行业特殊的财报模式，几乎所有的指标都是失真的。

公司的营收和净利润并不是当期经营成果的展示，公司收到的钱并不能马上实现销售收入，只能计入预收账款（新准则为合同负债），账面的销售收入大概是3、5年前的销售成果，费用却是当期发生的费用，最后生成的净利润代表的是不论不类的业绩。

如何判断当年的经营成果？

要看合同销售额，但这个合同销售额又不体现成本。

对于房地产公司来说，有一千零一个理由来修饰年报。可以做的花里胡哨而让投资者看的一头雾水。

那么，房地产企业报表项目里，什么最重要？

现金流，确切点说，经营性现金流量净额。

二、聚沙成塔，经营性现金流变戏法

在2019年年报发布会上，万科董秘朱旭自信的称：这已经是万科连续11年经营性现金流为正。

这个看似简单的目标，恒大、融创、碧桂园都做不到。

经营性现金流量净额为正，意味着公司销售房地产收到的现金要大于拿地支付的现金。公司处于稳健经营时期，是积极向好的趋势。

但是，万科的经营性现金流里，挖了很大一个坑。

多年前，表哥搞海外IPO的时候，和某国际大所在报表的其他项目上分歧特别大。

经过深入交流，表哥决定让分公司把其他项目继续拆解，都明确列示出来，比如管理费用—其他，逐笔列出都有什么。

后来，报表项目中，其他的其他，从分公司搜集上来的纸质说明，用纸箱子装，搜集了好几十斤。

投资者在看财报的时候，经常忽略其他，这不是个好习惯。

比如，万科的经营性现金流里，收到的其他与经营活动有关的现金和支付的其他与经营活动有关的现金，学问非常大。

表哥做了个对照表，近10年来，绝大多数年份，万科的收到的其他与经营活动有关的现金大于支付其他与经营活动有关的现金。

但2019年不一样，收到的要比支付的，多出了差不多100亿。

那么，其他与经营活动有关的现金，都是些啥？

打开年报附注，豁然开朗。

是和联营或者合资公司及外部公司之间的往来款项。

一家房地产公司，和联营公司合资公司甚至外部公司搞什么？

原来，这是房地产公司抱团的一种玩法。

因为监管层对银行贷款限制非常严格，尽可能的不让太多资金流入房地产。房地产企业们自发形成联盟，贷款贷的多的暂时花不了的，就把多余的额度转让给其他房地产公司。

也就是说，这些账面上放在经营性现金流的款项，本质上是筹资性现金流！

于是，见证奇迹的瞬间来了，2019年公司在联营公司合营公司的“支援”下，才让经营性现金流量净额那么好看！！！

不难发现，2014年以前，王石带领的万科在有意主动压低这种现金流，2015年以后如脱缰野马高速增长，而2019年再次减少，却是被动的，因为所有的房地产商都很难筹钱了。

三、利息资本化和固定资产的折旧年限

1、超长待机。

一直没太留意房地产公司的折旧年限，尤其是商业地产。

在A股上市公司中，房屋建筑物的折旧年限普遍在20-40年左右。40年一般是一个比较长的年份，毕竟大部分上市公司建厂都还没那么久。为了减少对利润的影响，个别重资产运营的公司比如钢铁类会把房屋建筑物的折旧年限拉长到50年。

万科的房屋建筑物，折旧年限多少年？

70年。

万科的房屋建筑物2019年计提折旧4.58亿，虽然不是特别多，但是70年的年限实在太长了。

2、利息资本化

房地产企业还有一个特别有趣的现象，就是普遍采用了利息资本化。

比如万科，利润表中，利息为92.55亿元。

你以为这是全部的利息吗？

根据会计准则规定，符合一定条件的借款，利息可以计入存货、在建工程等，从而资本化。

2019年年报显示，报告期内，万科实际利息支出合计 139.6 亿元，其中资本化的利息合计 56.9 亿元。

累计资本化的利息高达163亿元。

当然了，万科几乎是所有房地产公司中利息支出最稳健的，资本化比例不高。过几天，恒大、融创的财报公布后，表哥会给大家开开眼贷款八千亿的房企是怎么玩转利息资本化的。

什么叫做大早上一睁眼，一天就欠银行好几个亿。

所以过年期间，大做广告搞全民打折买房，也就可以理解了。

四、房价？

2020年，房价会怎样？

中国最优秀的房地产企业，都捉襟见肘成这样了，你说呢？