恒大旅游“家底”：200亿股受押中融，童世界急筹3亿信托

来源：地产密探（ID：real-estate-spy）

作者：密探君

眼下，恒大75折卖房风暴仍在发酵，从两次发布会所透露的数据看，战果颇丰。爱马仕哥不愧是教授，更是超级营销大师。

疫情下的楼市僵局被恒大打破后，慢半拍的其他房企明显“进退维谷”，但又必须行动起来，连碧桂园都开始喊“活下去”。

除了疯狂甩货，恒大还在忙着筹钱。毕竟，恒大旗下不仅涉及地产开发，还有健康、旅游和汽车板块，都伸着大手急着要钱。

地产密探最新发现：2月18日以来，四川信托正在受托发售“恒大童世界一号集合资金信托计划”，总规模3亿元，其中A类不超过1亿元，B类不超过2亿元。

从现有资料梳理来看，这应是恒大旅游集团开年以来首笔信托募资计划，首期发行募资1亿元，从期限看A类12个月，B类18个月。

另据悉：认购投资额100万元-300万元之间，预期收益率8.1%，300万元以上，预期收益率8.5%。所募资金主要用于沈阳恒大童世界02地块建设等。

02地块为沈阳恒大文化旅游城（沈阳童世界）配套纯住宅项目，占地6.52万㎡，总建筑面积约12.24万㎡，业态为小高层及高层，容积率1.2，户型区间70-160㎡。

去年6月份，大业信托受托发行“恒大旅游集团项目贷款集合资金信托计划”，总募资规模10亿元，用于河南开封恒大童世界、江苏句容恒大童世界旅游项目设施建设。

另据悉，这10亿元信托融资计划首批募资4亿元，抵押物为句容项目9号地块和14号地块。截至2020年1月9日，该信托存续规模约3.77亿元。

实际上，恒大旅游集团由海南恒大海花岛而来，2017年红遍全国并渐成气候，开始全国扩张，如今已形成“恒大童世界、恒大水世界”两大超级IP产品线，以及集农业现代化与观光农业标杆“恒大高科农业”。

其中，恒大童世界定位为大型通话神话乐园，专为2-15岁儿童打造，已完成15个项目布局，计划于2021年陆续开业。

恒大旅游从地产之上开枝散叶，名声大噪，备受外界关注的是，这个板块的“真实家底”到底如何。

大业信托资料披露：2018年，恒大旅游集团营业收入305.04亿元、净利润37.34亿元。依此计算，净利率12.24%。信托资料还提及恒大旅游集团销售面积237万㎡，销售金额254亿元。

据中国恒大披露：2018年实现销售额5513.4亿元，同比增长10.1%；营业额4662亿元，同比增长49.9%。

从恒大母子收入看，恒大旅游为中国恒大贡献了不少收入和净利，但占比还相对较低，但相对于恒大健康亏损，恒大旅游被寄予厚望。

大业信托还披露：截至2019年3月，恒大旅游集团总资产1184.34亿元、总负债1010.72亿元、净资产173.62亿元。不难看出，恒大旅游负债率逾85%。

据四川信托资料披露：2019年前9个月，恒大旅游集团营业收入241.75亿元、净利润35.88亿元。依此计算，净利率14.84%。与2018年对应指标看，净利润、净利率增长明显。

截至2019年9月末，恒大旅游集团总资产1521亿元，较2018年末增长4.17%，但未披露总负债的情况。

成立于2015年的恒大旅游集团，注册资本高达200亿元，恒大集团为唯一出资股东。引起外界兴趣的是股权质押一项，2017年3月，恒大集团将恒大旅游200亿元股金质押于中融信托，2个月后质押恒大旅游6亿元股金于中融信托，但均已失效。

2018年底，恒大集团将恒大旅游200亿元股金全部质押于中融信托，至今仍处于有效期。

实际上，市场上早有关于恒大与中融信托之间交往甚密的传闻或报道，早在2016年恒大举牌万科，市场质疑背后资金来自中融信托，但被中融信托辟谣。

2016年底，深受高负债率重压的恒大地产急需降负债，启动借壳上市前夜规模增资300亿元，引入8家战略股东，占增资后股本的13.16%，涉及中融鼎兴出资30亿元。

去年7月下旬，韬略资本持有中融鼎兴96.6%股权被送上阿里司法拍卖席公开出售，最终揭开中融鼎兴30亿元入股恒大地产的资金实际来自韬略资本。

拍卖文件显示：中融鼎兴报表显示长期股权投资账面值30亿元，评估值44.57亿元，增值率48.57%，对应标的物评估价43.06亿元，起拍价30.14亿元，最终却被蹊跷撤回。

原本恒大与2次增资股东的对赌约定是2020年1月底前借壳上市，但深深房A一直无突破性进展，恒大1月13日公告与增资股东友好协商，上市期限已延期至2021年1月底。

恒大借回A壳上市涉及对赌协议，有2点非常值得关注。

第一，恒大向增资股东承诺恒大地产2017年、2018年和2019年净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元，每年分红比例不少于当年净利润的60%。如今上市延期，分红比例会不会提高？

第二，超过上市期限，凯隆置业须以原有投资成本回购股权，或向增资股东转让恒大地产部分股权作为补偿，转让比例为其签订补偿协议时所持股份的50%。

从国家工商系统来看，恒大地产集团最新核准时间仍停留在去年4月中旬，暂看不出反映对赌补偿上的变化。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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