佳兆业美好:“美好”憧憬下 在管面积硬指标仍待突破

打铁还需自身硬,若想实现廖传强“第一梯队”的目标,在管面积仍然是亟待突破的最重要“硬指标”。


上市公司更名并不稀奇,多是新瓶装旧酒,旧貌换新颜。而相对传统的物管上市公司更名,佳兆业物业是第一家。

2019年7月12日,港股上市公司佳兆业物业完成更名,股票简称由“佳兆业物业”更改为“佳兆业美好”。根据公告,公司的英文名称已由“Kaisa Property Holdings Limited”更改为“KaisaProsperity Holdings Limited”,中文名称已由“佳兆业物业集团有限公司”更改为“佳兆业美好集团有限公司”。

佳兆业美好董事局主席廖传强表示:更改公司名称符合业务拓展转型方向,未来将着力提升服务范围的多元化以及现代化,竭力实现从传统物业管理服务公司转型为现代全方位小区智能生活物业管理服务提供商,新名称“佳兆业美好”传达着对未来发展的美好憧憬。


母公司负载率攀高

IPO上市受质疑





物管行业优质的现金流保障和稳定的营收,被资本市场普遍看好,最近几年迎来物管公司上市热潮,据统计,目前已有20余家上市公司,业内人士预测,未来3年内,上市公司将超过50家。


然而,并非所有的物管上市公司都被看好。2018年,佳兆业物业确定分拆上市,通过IPO发行新股进行募资,并没有选择稳妥的介绍上市。彼时,现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲判断:“IPO上市侧面反映了佳兆业物业对于资金的渴求。”

黄立冲的判断依据来源佳兆业物业母公司经营数据。2018年佳兆业年中报显示,总债务超过 1000 亿元,净债务约 840 亿元,负债率 259%,高出香港上市房企平均80%水平。而佳兆业集团拥有佳兆业物业98.6%权益,分拆上市可以较为容易的通过融资获取一部分资金,缓解压力。

另一方面,佳兆业集团业绩也部分依赖于佳兆业物业,2017年和2018年上半年物业销售占总收益的95.2%和93.1%。物管行业整体向好的大趋势下,佳兆业主动将包袱从物业公司卸下,将会更有利于佳兆业物业获得更好的发展。

然而,上市之后,佳兆业物业并未获得资本市场的青睐。佳兆业物业上市首日,开盘即下跌2.99%,甚至直到2019年3月发布年报时,股价仍处于破发状态。

值得一提的是,佳兆业物业2018年偿还了所有借款,2018年12月31日资产负债比率为0,同时,现金存量方面,结余约为7.08亿元,较2017年同比增加约83.89%。公告表示,增长的主要原因包括该集团收回了应收款项及该集团通过上市获得资金。充足的资金存量为佳兆业物业2019年的发展储备了弹药。


在管面积有待提高

目标进入第一梯队




众所周知,物管面积是决定物管公司规模和营收的直接因素。截止到2018年年底,佳兆业美好物管面积为2686.9(万平方米),而处于行业榜首的彩生活累计服务面积逾11亿平方米,是佳兆业物业的40倍以上,以佳兆业美好的规模来说,基本排在行业内30名以外。


”佳兆业物业收购大树物业暨与大树集团签订战略合作协议“


佳兆业物业上市招股书中就提到,上市募集资金50%资金用于收购或投资其他在市场地位上与其相若的物业管理公司。上市之后,首当其冲的无疑是利用资本市场募集的资金扩大物管规模。

2019年4月12日,佳兆业物业发布公告称,拟收购嘉兴大树物业管理有限公司60%股权,收购事项的代价为人民币3658万元,大树物业在管总建筑面积达约790万平方米,包括38个住宅社区及42个非住宅项目全部并入佳兆业物业。

佳兆业美好2019年半年报中还显示,在管面积3634万平方米,较2018年末上升35%;合同面积为4142万平方米,较2018年末上升29%。

2019年10月31日,更名为佳兆业美好之后,以3415.98万元收购江苏恒源物业51%股权,据悉,江苏恒源物业共有在管建面810万平,也将并入佳兆业物业。

佳兆业美好集团有限公司主席兼执行董事廖传强在业绩发布会中表示:收购动作外,还将加快对政府类混改的引入,加大第三方收入占比和面积占比,从而降低对母公司的依赖。

发布会中,廖传强还提到,佳兆业美好目标两年时间进入第一梯队。但目前来看,第一梯队在管面积至少在1亿平方米以上,佳兆业美好的开疆之路需要加快速度。


母公司依赖降低

非地产物业占比高


除去物管收入外,佳兆业美好2019年中期业绩报告内有三大亮点,预示着其转型收效及营收结构良好。

第一点是第三方在管面积56.9%,而排名靠前的物管行业对母公司地产项目依赖普遍超过70%,甚至有90%以上。佳兆业美好正逐渐摆脱母公司依赖,业绩风险可控,但必须要靠并购才能扩大物管规模。

第二点是非地产在管面积占比较高。目前佳兆业美好在管的218个项目中,69个为非住宅项目,而2018年非住宅为27个,面积从2018年290万平增长到现在的460万平。而非住宅项目物业收入高,增值业务容易开展,营收类别呈现多样性,可帮助佳兆业美好提升整体毛利率。

佳兆业美好执行董事郭丽曾表示,目前国内物管公司当中,佳兆业美好在体育场馆方面处于领先地位,一是我们有很好的管理基础,二是我们会推动体育场馆规范化、规模化及产业化的提升,这本身对美好集团来说就有很好的品牌影响力及获取项目的实力,今年下半年我们还会增加2-3个体育场馆。

第三点是增值业务中智能化解决方案崭露头角。截止2019年6月30日,智能解决方案服务费用收益贡献5153万元,已经超过2018年全年4123.24万,该业绩主要来自子公司佳科智能,2019年中报显示,佳兆业美好累计为583个住宅社区及55个非住宅物业提供智能解决方案。同时,正在或将会进行155项智能解决方案服务合约,合约价值1.335亿,其中包括湛江荣盛中央广场综合体项目以及成都国际商贸城公交枢纽站项目。

同时,还成立智能工程设计院,提升研发及智能化产品竞争力,目标将佳科智能孵化成集设计、施工、研发为一体的智能化解决方案服务提供商,推动小区信息化、智能化升级,积极参与智慧城市建设。

上市一年有余,佳兆业美好和上市之初相比,已经呈现出健康的物业结构和良好的发展曲线,开始得到资本市场的关注和认可,上市股票定价9.38港元,最近一段时间股价最高已经达到32港元,翻了3倍不止。但是,打铁还需自身硬,若想实现廖传强“第一梯队”的目标,在管面积仍然是亟待突破的最重要“硬指标”。

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