债务承压！朗诗地产市值缩至35亿，田明拟分拆物业融资

楼市资本论了解到，随着朗诗地产市值从2019年初开始大幅缩水，从最高47亿萎缩成目前的35亿，每况愈下，已经垫底内房股。同时负债218.01亿，资产负债率达81%高。

2020年初又遭遇疫情，市场与资本双重承压，朗诗的日子并不好过。

随着物业价值被二次发现，物管公司上市大潮再起。有消息传出，朗诗绿色集团旗下物业公司“朗诗绿色生活”近期与投行接触密切，正在筹备赴港上市。

上市传闻并非空穴来风。楼市资本论据天眼查发现，仅在去年12月，朗诗物业就进行了4项变更，涉及市场主体、投资人和经营范围等，权益腾挪以利于境外上市的迹象明显。

如果消息属实，这将是去年5月，朗诗物业及其他4项非地产业务，被从朗诗绿色集团上市平台剥离后，首次发起的IPO冲刺。而此番上市的主导人正是董事长田明一手提拔起来的美女高管——朗诗集团联席总裁、CFO兼朗诗青杉资本总经理申乐莹。

（中：田明 右2:申乐莹）

通常，物业公司的发展以及成功上市，都离不开房企支持。楼市资本论认为，没有可乘凉的母公司大树后，朗诗物业想要实现规模发展，更加需要上市带来的品牌溢价和被认可的高估值。如今，在香港内房股里表现垫底、资产负债率81%的朗诗压力已经不小，朗诗物业的上市路会顺利吗？

1、朗诗债务压力被惠誉“乌龙”曝光

楼市资本论了解到，朗诗集团在2019上半年大手笔剥离了5项亏损业务。理论上会提高上市公司整体利润率，助力股价，但从实际数据来看则令人失望，朗诗地产近一年来的市值可以说是每况愈下，已经垫底内房股。

与此同时，朗诗集团2019上半年114.8亿元的签约销售额则同比下降29.85%，已售未入账的122.5亿元权益金额也较去年同期下滑11.42%。

销售大幅下降的同时，净负债率却从34%攀升至57.2%，大增23.2%。根据其最新2019业绩简报，朗诗集团连同其合营和联营公司全年实现404.86亿元销售额，同比增长6.13%，勉强踩线完成400亿的业绩目标。

前不久的2月16日，评级公司惠誉直接将朗诗列为高风险的债务再融资企业，虽然2天后，惠誉发文更正并调低了朗诗的风险级别，但在楼市资本论看来，朗诗面临的债务压力并没有因此减小。

半年报显示，朗诗集团资产总计269.31亿元，总负债为218.01亿元，较其2018年上半年末总负债190.32亿元同比增长约14.55%。其中，流动负债为135.83亿元，非流动负债82.18亿元，资产负债率达81%。

与此同时，受制于规模，朗诗的财务成本则不断增加。截至2019年6月30日，朗诗平均融资成本约为7.4%，较2018年的6.3%增加不少。

朗诗集团在行业内，一向以财务稳健著称，但楼市资本论综合来看，田明董事长和CFO申乐莹执掌下的朗诗集团，其负债情况或有不为人知的另一面，并不像其一贯声称的令人放心。

2、重用跨界美女任职CFO

据了解，朗诗集团的财务大权由CFO申乐莹执掌，申还同时兼任公司的联席总裁。从职务来看仅在董事长田明一人之下。

早在2012年，在朗诗的一次战略发布会上，田明花了大篇幅介绍朗诗的人才战略，“假如把不可掌控的市场跟政府的政策抛开，我只关注人才以及支持人才的激励机制。”

楼市资本论注意到，目前朗诗物业IPO的主导人申乐莹，正是田明那次讲话后不拘一格、大胆提拔的跨界人才。

申乐莹 朗诗集团联席总裁、CFO兼朗诗青杉资本总经理

据悉，现年42岁的申乐莹毕业于上海大学媒体传播学硕士，毕业论文内容为王家卫电影研究，在诸多经济学硕士、工商管理学硕士出身的CFO中可以说是独树一帜，堪称地产界的文艺美女高管。

申乐莹在朗诗的晋升速度可以说是惊人的快。资料显示，申乐莹2002年毕业后就任职于盖洛普咨询公司担任研究咨询总监，于2009至2011年间为朗诗集团提供管理咨询服务时得到了田明的青睐。那时申乐莹刚过30岁，正是才华横溢最富魅力的年纪。

申乐莹（中） 2007年在盖洛普

在2011年加入朗诗后，申乐莹次年即担任朗诗大本营南京的区域公司总经理，并以坐上火箭般的升迁速度，于2013年获委任为执行董事及于2014年调任为公司联席总裁，称得上是平步青云。

申乐莹 2013年在朗诗（南京区域总经理）

在楼市资本论看来，申乐莹能在4年内成为朗诗的联席总裁，除了个人能力得到田明的认可外，或与二人在公司经营的默契配合有着分不开的关系。

楼市资本论注意到，早在2018年，田明就公开表示将把物业作为第六大核心板块业务打造，并称可能会把朗诗的差异化的产品带入到每家每户存量房改造的业务中。申乐莹则在去年11月公开对外释放了朗诗物业很快就要IPO的信号，并作为CFO牵头推进。

公开资料显示，朗诗绿色生活成立于2005年1月，专业从事物业管理服务、咨询、园林绿化、保洁服务，家政服务，工程设施维修安装等业务。自2016年，开启全面市场化，积极拓展非住宅项目，先后拿下了酒店式公寓、医院等多种业态的物业管理。

目前，朗诗物业覆盖了长三角及长江中上游，先后设有南京、常州、无锡、苏州等10个策划功能室公司。截至2019年6月，其管理面积超过2100万平方米，服务客户数量超过35万，在全国25个城市布局约120个项目。

楼市资本论认为，朗诗物业选择当前时间点加速上市步伐，除了此次疫情带给其基础服务和增值性业务方面的正向影响外，与朗诗集团负债压力之下急需开拓融资渠道、拓展新的盈利点也有关系

毕竟，在掌舵人田明的带领下，朗诗似乎是个厌恶风险的企业。

3、田明公务员跨界成房企老总

想要了解朗诗，还得先了解田明。

在楼市资本论看来，申乐莹身上“跨界”和“文艺”这两个标签，在田明身上也体现的淋漓尽致。

1.跨界：

2001年底，在第二波公务员下海潮末期，40岁的扬州人田明在南京以处级干部之身下海，出任国企南纺股份的副总，并担任后者控股85%成立的朗诗地产董事长，自此进入房地产业。

随着南纺股份分别在2004年、2006年和2009年进行的三次股权转让，田明成为了朗诗的实控人，目前田明最新持股比例为57.94%。而南纺股份随着优质资产持续剥离，持续在退市边缘徘徊。

虽然田明多次公开表示自己创建朗诗是因不适合官场，但在楼市资本论看来，这一次的跨界经历在田明身上留下了深深的烙印。朗诗在地产诸多领域从住宅、金融、养老乃至公寓、物业都留下活跃的身影，就是明证。

2.文艺：

因贪腐被捕的前朗诗成都公司常务副总经理邓敏，曾在提到田明时表示，田明“给人的感觉无不都是文人气息”。

而田明在接受媒体采访时，也文艺语录辈出，“企业家都是孤独的，排遣孤独最好的方式就是登山这样的极限运动。”

文艺的田明也致力于打造朗诗在地产界一股清流的形象，在2018年一次演讲中更是直言痛斥地产五毒，称“我搞不懂，大家都那么大身家，挣的钱几辈子花不完，为什么还要做得这么不堪？”但回看田明和朗诗的发展历史，这句话似乎又别有内涵。

资本市场或许并不那么相信口号和理想。

楼市资本论认为，虽然惠誉澄清评级乃“乌龙”事件，但对于朗诗来说，业绩增长缓慢、融资成本升高和债务压力增加，却并非一纸声明可以轻描淡写的带过。既然选择了登山，想要不冒风险，恐怕不容易。

在情怀与商业的矛盾中，除了物业分拆上市，田明及申乐莹引领下的朗诗似乎还有很多事情需要努力。