最实用！转换房贷利率的核心8大问+中农建工四行转换攻略

昨天多家银行发布个人贷款定价基准转换公告，其中，与我们息息相关的是，房贷利率的计算方式全部统一为“LPR加点”或固定利率，此前“基准+上/下浮比例”的计算方式不作数了。办理时间，2020年3月1日至2020年8月31日。

非常认真的讲，如果你身上还背着房贷，请马上找到你还房贷的银行的官微或官网，逐字逐句认真的阅读公告。而这里，我们着重讲公告出来后，大家最关心也是最核心的8个问题。

你必须了解的8个Q&A

1，定价基准可以转换几次？

有且只有一次，不管你是选择“LPR加点”还是固定利率，这一次选完之后，直到你贷款还清之间，都不会再有转换的机会。

2，定价基准的转换范围是？

原则上，2020年1月1日前已发放和已签订但未发放的个人住房贷款，都可以转换（公积金住房贷款除外）。

但是，每个银行对不可转换的贷款有不同的规定。

比如，中国农业银行规定贷款到期日在2020年8月31日之前的不可转换；中国建设银行则是规定2020年12月31日之前到期的贷款不可转换。更具体的事宜需要咨询对口银行。

3，如果有多笔房贷怎么办？

需要到对口银行办理逐笔转换业务。

4，转换为固定利率怎么算？

转换后的固定利率等于原合同当前执行的利率，举两个例子。

例1，

小王之前签订合同时的贷款利率为基准利率*9折，当前执行的利率为“4.9%*（1-0.1）=4.41%”。选择转换为固定利率后，此后剩余的贷款年限里，小王的利率都是4.41%，不会再变。

例2，

小张之前签订合同时的贷款利率为基准利率上浮20%，当前执行的利率为“4.9%*（1+0.2）=5.88%”，同样的，此后剩余的贷款年限里，小张的利率都是5.88%，也不会再变。

5，应该参考哪个LPR？

众所周知，LPR分为1年期和5年期及以上，贷款时限不同，参考的LPR就不同。

情况1，

原合同贷款年限为1年期，转换时就参考1年期的LPR。

情况2，

原合同贷款年限为5年期及以上，转换时就参考5年期及以上的LPR。

情况3，

原合同贷款年限为20年，但是转换时只剩不到5年贷款就还完了，LPR是参考1年期还是5年期及以上？依然是5年期及以上，因为LPR不是以你剩余的贷款年限为准，而是以你原合同的贷款年限为准。

6，转换为“LPR加点”怎么算？

关键是在于计算出加点数值，因为转换后的加点数值是不会变的，只有LPR会变。

这就像之前的“基准利率+上浮/下降比例”一样，你和银行签订合同之后，上浮和下降比例不会变，基准利率会变。不同的是，基准利率可能好几年都不会变，LPR却可能每个月都变。

目前，中农建工四大行计算加点数值的方式是“原合同最近执行利率与上一年12月发布的相应期限LPR的差值”。即，参考2019年12月20日公布的LPR：1年期4.15%、5年期以上4.80%。

注意，这里的加点指基点（BP），一个基点等于0.01%且可以为负值。

例1，

小王原合同的房贷利率为基准打9折，即“4.9%*（1-0.1）=4.41%”。那么，加点数值为4.41%-4.80%=-0.39%（-39BP）。小王转换后的房贷利率就是，LPR-39BP。

例2，

小张原合同的房贷利率为基准上浮20%，即“4.9%*（1+0.2）=5.88%”。那么，加点数值为5.88%-4.80%=1.08%（+108BP）。小张转换后的房贷利率就是，LPR+108BP。

强调，不管是小王小张还是你自己的，转换后的加点数值是固定不变的，只有LPR会浮动变化。

7，转换为“LPR加点”后，如果LPR每个月都变，我的房贷利率也会每个月都重新计算吗？

当然……不会啊。

去对口银行办理转换时，可以与银行重新约定重定价周期和重定价日。其中：重定价周期最短为一年，重定价日可以选择每年的1月1日也可以选择贷款发放日在每年的对月对日。

以选择每年1月1日为重定价日为例，其最新的LPR是以上一年12月20日公布的LPR为准。

还是上面出现过的小王——他选择在每年的1月1日重新调整房贷利率。到2021年1月1日，小王需要重新计算房贷利率了。此时，他最新房贷利率是参照2020年12月20日的LPR进行计算。

即，假设2020年12月20日5年期以上的LPR为4.85%，那么，他接下来一年的房贷利率为4.85%+（-39BP）=4.46%，比上一年增加0.05%。

到了2022年1月1日，小王又该重新调整房贷利率了，而2021年12月20日公布的五年期及以上LPR为4.70%，那么，他接下来一年的房贷利率为4.70%+（-39BP）=4.31%，比上一年降低0.15%。

……

以此类推。

8，那到底是选固定利率还是“LPR加点”利率？

这完全取决去你自己对LPR长期变化趋势的判断。

情况1，

如果你认为LPR是长期看涨的，会越来越高，那么选择固定利率更划算。

情况2，

如果你认为LPR是长期看跌的，会越来越低，那么选择“LPR加点”更划算。

秦老师去查了一下中国人民银行公布的从1999年到2020年的五年期以上贷款基准利率，供各位参考。

可以看到，1999年-2020年，五年期以上贷款基准利率的总体趋势是向下的。而我们现在熟悉的“4.90%”从2015年10月24日公布后，已经维持了5年，未曾变化。

若单看这一点，相信很多人跟秦老师一样，参考过去二十来年贷款利率的总体走势，心里的天秤已经向“LPR加点”倾斜。但往后的时间很长、影响利率变化的因素很多，未来到底会怎么样，谁也说不准。

说得再直白一点，这就是一场赌博。筹码压在谁身上，全看自己的判断。秦老师身上也背着房贷，大概率会选择“LPR加点”，你们会如何选择呢？

中农建工转换全攻略

目前，中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行都已经公布了进行定价转换的具体方式。

中国银行

从3月1日7时起，可通过手机银行、网上银行等线上渠道进行办理。而中国银行目前还未明确开放线下办理渠道，将根据“疫情防控情况再行开放线下受理渠道”。

如果你需要通过线下渠道办理转换，建议多关注中国银行重庆分行的官方微信公众号，留意是否发布相关通知。或者，直接咨询当时为你办理贷款的经办行的工作人员。

中国农业银行

主要通过掌上银行、网上银行和网点超级柜台等渠道自助操作办理。如果无法通过这些方式自助办理，则可以等开通柜面办理渠道后，在网点进行柜面办理或联系当时经办贷款的支行进行办理。

传送门：你的贷款利率变了，怎么调整？跟我来

中国建设银行

主要支持手机银行和网上银行两个线上渠道进行办理，线下办理渠道未明确开放时间，需要根据疫情防控进展另行通知线下渠道的开通时间。

待线下渠道开通后，可到全国任一营业网点智慧柜员机、柜台和个贷中心进行办理。

中国工商银行

主要支持手机银行、智能柜员机、短信银行、贷款服务行四种办理渠道。需要注意的是，智能柜员机、短信银行还未开通，预计上线时间分别在3月中旬和4月中旬。

如果选择贷款服务行，可就近预约任意一家贷款服务行办理，无需特地到原贷款经办行办理。