政府园区平台公司的30大融资模式

平台公司也是被国家允许破产的，后果很严重，必须三思而后行。

总体来看，信托融资主要分为如下两种：

1、贷款型信托框架：以信托贷款形式运作，贷款期限较短，对资金安全性要求高，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制，融资成本高于银行贷款。

2、股权回购型信托框架：信托资金用以收购开发商部分股权，到期后开发商回购，回报率在合同中固定。本方式可以帮助开发商补足自有资金，提供信用等级，有益于其后的银行融资。

银行贷款

银行贷款当然是政府园区平台公司最常规的融资渠道。作为典型的重资产园区业务开发运营主体，政府园区平台公司对于银行贷款的依赖度较大，

但是和传统房地产不同，产业地产多是偏远的工业用地，在银行贷款抵押方面几乎没有太多价值，银行也很难对此进行估值和冒险贷款。同时，产业园区的实际资金需求与银行各类资金在期限上存在一定的错配，且银行对项目资本金比例要求较高并需提供担保，融资成本较高；银行对园区贷款也是基于未来有现金流的进行贷款，且贷款要经过风险评估、贷款审批等一系列流程，对贷款的还款来源、现金流等有相关要求。而现在很多产业园区早期只能产生较少的现金流或者不产生现金流，难以覆盖贷款本息，就难以获得银行贷款。

不过，以往由于背后有政府的隐形背书，政府园区平台公司也往往是银行最青睐的优质客户，靠着一张政府安慰函和白条闭着眼贷的情况也是大行其道。但是近几年随着政策不断趋严，打破刚性兑付，银行的态度也逐渐有所变化，还是倾向于回归正式的经营数字与报表上。当然，临港集团、张江高科、东湖高新、苏高新集团这类发达一二线城市的品牌龙头类平台公司还是能够获得不菲的贷款。

另外，从单体主题园区而言，如果属于国家扶持的产业，如三农产业、流通行业、生物医疗、环保科技及高新技术产业，由于符合国家的产业政策，往往相对容易获得金融企业以及相关政策性银行的特殊信贷政策支持，所以对国家产业政策和信贷政策扶持的有关规定，要进行深入的理解和分析，以在具体融资中区别对待。

除了开发贷款，还有所谓的“经营性物业抵押贷款”。产业地产在未来一定要走向资产运营和自持阶段，尤其是很多政府园区平台手中有大量只租不售的经营物业，因此经营性物业抵押贷款也会是未来政府园区平台公司常用的一种融资形式。

总体来看，银行目前对产业地产领域比较感兴趣，因为风险积累相对少，又是政府大力扶持的市场，不少银行被赋予“扶持实体经济和中小企业”的政治任务，园区当然是最好的资金投入承载体。不过，由于这个市场缺乏标准，很难比较精准的估值和评估风险，因此其态度较为慎重，但不排除未来会有一些创新型的产品和政策出来。

融资租赁

在条件成熟时，尤其是有片区综合开发业务的政府园区平台公司，可以选择将拥有的部分基础设施和公共服务配套设施，以售后回租方式向金融租赁公司融资：即将设施卖给融资租赁公司，该公司再把设施回租给平台公司，平台公司每年付给该公司租金，并在每隔半年不等额的偿还本金，直到在约定的N年后相当于以约定好的总价格回购这些设施。

由于融资租赁的租金不计入企业借款，相当于降低了企业的资产负债率，优化了其资产负债结构，便于进一步用其他方式融资；另外，不考虑其他因素，采用售后回租业务可能更节税，也调节了利润。

质押融资

在一些片区综合开发PPP当中，在基于合同约定的项目收益权完成质押登记之后，可以质押项目收益权获得银行或金融机构融资，但按照规定时限不得超过合同约定的开发运营期限，用途也只能限制在项目开发、工程建设本身；运营公司有现金流后，可采取股权质押贷款融资。

PPP融资

PPP本质上也是一种融资模式。在这方面，政府平台公司既可以作为本地政府的出资主体，也可以作为社会资本方，PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。其典型的结构为：

政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司（SPV）签订特许合同（SPV一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司），由SPV负责筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使SPV能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。

如果政府和园区平台公司能够灵活运营PPP模式，双方都能够从这种融资模式中大为获益。

合股经营

通过引入外来资方共同进行二级开发，以合股经营模式解决资金问题，笔者认为可以参考2019年8月23日东湖高新与重庆两江新区政府启动合资开发重庆两江半导体产业园——“重庆芯中心”的案例。

双方通过项目层面的股权合作（东湖高新占股67%，重庆两江新区产业发展集团占股33%））与共同开发，既充分发挥各自政府平台公司背书优势和市场化招商引资能力，又减轻了独自进行产业园区开发的资金压力——两江新区平台公司负责协调本地政商关系，获取政策资源支持，东湖高新负责提供专业的园区开发与运营能力，以及通过东湖高新等全国众多园区资产运营项目和产业研究服务所积累的产业资源为项目招商。

未来政府园区平台公司需要扮演的就是重庆政府园区平台公司在两江新区项目中的角色，做好外来产业资源方的“地陪”和端口，共同助力区域主导产业项目起航和多元化融资渠道的打通。

众筹式基金操盘（份额融资）

这个众筹式基金操盘模式为了更好的调动社会资本参与积极性和发挥各自的资源与专业优势而设定，从而更好的解决项目前期大量的工程建设资金来源问题。

基金为7年期：“3（投资）+3（管理）+2（退出）”周期

开发公司（SPV）股权：采取“1（政府园区平台公司）+2（政府产业引导基金）+7（社会资本）”，政府园区平台公司和政府产业引导基金出资为劣后级LP，70%的社会资本吸引险资、券商、银行，以及上市公司、建筑工程公司（央企为宜，其主体信用评级高，增信效果更好）、战略合作伙伴，以基础设施及公共配套社会的工程施工份额、建设任务换股权份额，因此我们也把这种“类众筹”的基金合作模式叫作“份额融资”，从而实现战略性引资，解决前期开发资金压力和工程进度问题。

运营公司（GP）：政府园区平台公司70%：其余基金合伙方30%的股权比例。

住宅销售输血

虽然我们并不特别推荐这种融资模式，但不可否认住宅销售的现金流补充是整个园区开发过程中最方便也是最可控的融资利器。这种输血模式其实类似于万达模式的“现金流滚资产”，是从整个企业经营的维度去讨论融资模式的可行性架构。原因很简单，园区工业物业资产在形成稳定经营状态之前，很难贡献现金流，也难以进行有效融资，因此，很多政府园区平台仍处于销售型阶段，利用子弟兵获取土地的便利性优势，能卖掉的住宅统统卖掉，保留一部分园区优质物业持有，以回笼现金来补贴产业部分，在政策允许、行为合规的基础上和“产城融合”的客观需求下，倒也不失为一种选择。

尤其是做片区开发的时候，定然面临着产与住需求如何满足的问题。产业带动人口集聚，人口集聚必然有大量居住需求，但是做一个新区，早期配套环境很不成熟，没人愿意来投，作为国资片区开发商最开始的居住配套只能自己做，即使想拉合作伙伴进来开发，你不入股也是没办法打动别人的。