大华集团：新周期逆袭？

在规模竞争的同时，大华集团能否抓住商业运营、城市更新、共享办公等新市场机遇，这也是决定地产下半场的重要砝码。

编者按：

商业地产属于重资产模式，早期资金投入大，回报周期长。

对于央企来说，有着强大的护城河与金融通道；然而，对于民资企业，玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力，以及持续的创新能力。

为此，凤凰网奇点商业对民资商业的经验共性进行了进一步梳理，推出“民资商业样本观察”，从不同角度和维度，剖析民资商业样本的秘密。

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万达商业：独孤求败｜民资商业样本观察②

2016年开始，一轮史无前例的调控，带来了一个难以预测的局面。

目前，房贷利率上升，购买力受限；融资渠道收紧，房企资金回笼周期拉长。短期变化被过度重视，长期变化时常被低估。在一轮轮的商业周期中，总有企业掉队，也偶有房企逆袭。

如何在马太效应加剧的楼市变局中，维系相当的规模增长，并最终实现新周期逆袭，成为了小房企的一道难解之题。

从种种迹象来看，“逆周期拿地”准则被身为小房企的大华集团奉为圭臬，这家颇为低调的上海房企一改往日的态度。

01 激进拿地

在房地产市场，从来不乏冒进者，毕竟这仍是一个需要竞规模的行业。

拿地最迅猛的是新杀出来的黑马大华集团。

据某2019年全国房地产企业拿地金额排行榜，2019年大华集团新增拿地金额327亿元，同比增长289%，在全国房地产企业中排第26位，而上年同期排在百名开外。

而在某机构披露的销售排行榜上，2019年大华集团的总销售额为347.6亿元，2019全年的拿地金额逼近今年的销售额，激进程度可见一斑。

图/大华集团2019年拿地情况

在过去的2019年，大华集团在拿地布局上可以用“阔气”来形容。年初，以约41亿击败碧桂园、中海、远洋等房企拿下苏州涉宅地块；此外，还以70.88亿拿下上海宝山城中村旧改共计4宗地块，加上去年大华集团以42.47亿在上海宝山获得的“城中村改造”地块，目前总地价已超过113亿元。今年，不仅进军了广州增城旧改，在上海的旧改也在如火如荼地推进中。

资料显示，大华集团除在上海重仓拿地，近两年来其先后在广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州、大连、苏州等地扩围，开展全国化布局，并在国外布局了澳大利亚市场。截至2019年6月30日，大华集团国内房地产开发用地的储备面积为527.32万平方米。

业内人士表示，从各项排行榜可以看出，全国性房企和地方性房企拿地区域性战略显著，大华集团等地方性房企聚焦区域深耕发展战略，1-12月拿地总额位列上海榜首。

有房地产人士分析认为，随着土地市场不断降温，对现金流能力较强的房企而言，这意味着逆周期拿地机会的出现。“当前市场持续调控下，一些龙头房企更趋向于谨慎，更强调安全。而一些资金实力强，或者在区域市场表现不错、且扩张意愿强的房企，会选择逆周期拿地来争夺未来市场话语权。”财经评论员严跃进分析认为。

02 负债飙升

极力追求全国化和周期逆袭拿地后，大华集团也面临着扩张中的负债攀升问题。

数据显示，截至2019年6月30日，大华集团的总负债为765.6亿元，与2018年末相比增长21.03%；资产负债率为73.99%，而2018年末这个数据为70.29%。其中，有息借款总额增长至317.06亿元。

负债增长的大华集团，经营活动产生的现金流净额连续告负，2019年上半年为-53.7亿元，上年同期为-51.3亿元。

截至2019年11月底，大华集团累计新增借款112.87亿元，占2018年末净资产的42.21%。其中，银行贷款占比最高为64.15亿元，公司债券合计15亿元，其他借款新增额度33.39亿元，委托贷款、融资租赁借款、小额贷款合计0.33亿元。

更为致命的是，大华集团虽然坚持着自己的旧改优势，但这些耗时漫长的旧改项目并不能短期在现金流上带来什么回报。

1998年大场房地产开发经营公司改组为大华集团后，打造了首个项目大华社区，奠定了这家公司接手旧改项目、开发大盘的基调。

近两年，深耕上海三十几年的大华集团，开始将旧改触角伸入广州，同时加快了全国扩张的节奏。

2019年1月，上海大华成为增城山田村旧改的合作意向企业，迈出了广州旧改的第一步。

10月8日，大华集团以14.74亿元拿下21号线朱村街朱村站北83003200A19027号地块，宗地面积达39703.92平。

11月6日，上海大华通过村民的投票被选定为朱村街朱村旧改的合作意向企业。一轮新的开拓行动即将开始。

一位上海本土市场人士对奇点君表示，敲定集体改制的董事长金惠明异常低调，基本不会对外接受媒体采访。进入2018年以后，大华集团的拿地频率频繁，持续了整整两年。不过，旧改起家的地方房企却大举负债拿地，时机问题仍然是个疑问。

03 商业运营能力堪忧

除了土地熟化、房地产开发等常规领域外，大华集团还进军了教育、养老、商业等领域。

据其官网披露，截止2016年底，大华商业持有运营的商业面积已逾80万㎡，包括1个时尚购物中心、5个嘉年华区域商业中心、2个大华邻里中心、56个品质生活馆、3家高星级酒店以及多个写字楼和养老服务机构。

不过，国内商业地产市场处于饱和，同质化竞争压力极大，且在开发模式上，大华集团的开发逻辑存在很大问题。

据悉，大华老镇·嘉年华位于上海市宝山区大场老镇，总建筑面积约30万㎡，项目融合老镇历史文脉传承与现代商业理念，规划集商业、办公、公寓、文化艺术等过重功能于一体的城市综合体。

大众点评上有消费者表示：一个几万方的存量改造项目都进行了这么久，对大华集团的运营和开发能力有一些担忧。一期商业开出了盒马鲜生标准店和荟品仓，不知道二期的大体量还需要开发多久。

对于这种局面，业内人士表示不难理解：

其一，随着商业地产头部房企迅速规模化，资源也正在向他们集中，这可能导致排在后面的房企，比如大华集团在招商、谈判、运营管理中愈发弱势。

其二，中国商业地产普遍存在存量过剩、资产使用效率低下等问题，对于大华集团来说，商业地产运营难，存量改造更难。

其三，目前融资环境收紧，房企融资受限，外部输血通道收缩，内部无法平衡现金流的房企做商业地产极大概率会失败。

在规模竞争的同时，大华集团能否抓住商业运营、城市更新、共享办公等新市场机遇，这也是决定地产下半场的重要砝码。